Перспективный формат

Апарт-отели как направление развития
25 сентября стало для гостиничной жизни Москвы поистине знаменательной датой – в этот день открылись сразу два отеля под западными брендами – Crowne Plaza и MaMaison Hotels & Apartments. Несмотря на принадлежность к разным гостиничным сетям, они имеют общую черту – способность работать как апарт-отели. Популярность данного формата размещения во всем мире неоспорима, в России же он до последнего времени незаслуженно оставался в тени.

Терминология
Точного определения «апарт-отеля» на сегодняшний день не существует. Слово имеет французские корни (appartement – комната, квартира). В перечне средств размещения Положения о государственной системе классификации апарт-отель не упоминается, есть только формулировка понятия «апартамент» среди категорий номеров. «Апартамент» – номер в средстве размещения площадью не менее 40 кв. метров, состоящий из двух и более жилых комнат (гостиной/столовой, спальни), имеющий кухонное оборудование. Объекты размещения, в составе которых есть номера такой категории, можно классифицировать как апарт-отели. Главное их отличие от обычных гостиниц – ограниченный набор услуг. Обычно предоставляются стандартные виды сервиса: уборка, смена белья, охрана. Иногда в стоимость проживания включены посещение сауны и бассейна, пользование подземной парковкой и т. п. Апарт-отели, как правило, более демократичны с точки зрения цен на размещение.
По мнению Екатерины Гараниной, генерального директора управляющей компании Accord Management Group, апарт-отели можно разделить на две категории: объекты, работающие так же, как гостиницы (цена определяется за номер, плата взимается за сутки проживания) и сервисные апартаменты, представляющие собой единый комплекс, где все номера-квартиры сдаются в долгосрочную аренду от трех месяцев. В последнем случае ставка рассчитывается на месяц, за базу берется площадь апартамента, а услуги предлагаются за отдельную плату.
Апарт-отели также классифицируют в зависимости от размера тарифов - выделяют гостиницы бюджетные, среднего и высокого классов. Следует заметить, что разброс в качестве отделки и уровне сервиса в апарт-отелях одной и той же ценовой категории весьма велик. Поэтому проблемы стандартизации сервиса весьма актуальны.

Московский рынок
В Москве гостиницы, имеющие номера квартирного типа, существовали давно. Самые известные из них – бюджетные «Южный», «Орехово», «Царицыно», «Кузьминки», а также вполне европейского уровня «Международная-2» и «Ирис Конгресс-Отель». По данным заместителя директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Марины Смирновой, общий фонд столичного рынка апарт-отелей составляет примерно 2,2 тыс. номеров. Стоимость проживания в них варьируется от $60 до $250. Высокая среднегодовая загрузка, доходящая порой до 90%, свидетельствует об их высокой популярности.
К началу 2006 года интерес к данному формату размещения заметно повысился, многие управляющие и девелоперские компании объявили о намерениях построить в ближайшее время отдельные апарт-отели или включить их в состав многофункциональных комплексов. Среди такого рода проектов - апартаменты в реконструируемой гостинице «Москва», в строящейся башне «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити» под управлением Hyatt и в комплексе «Кремлевский» на Красной площади. Фирма «БЭЛ-Девелопмент» планирует реализовать два проекта – в Малом Козихинском переулке совместно со студией «Тритэ» Никиты Михалкова площадью более 8 тыс. кв. метров и на улице Льва Толстого на 20 номеров. Еще один апарт-отель на 40 номеров построит в Хлебном переулке компания «Арстон».
По свидетельству экспертов рынка недвижимости, апарт-отели позволяют получать стабильный доход, снижая такие стандартные риски для гостиниц, как сезонность. «Многих прельщает и некая свобода с выбором площадки для подобных проектов. Не требуется, чтобы участок находился на первой линии домов, что обычно важно для гостиницы, единственное пожелание – центральная часть города», – отмечает старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко. Для организации апарт-отелей нужно меньше вспомогательных и общественных помещений, поэтому их можно располагать там, где сложно построить обычную гостиницу, например в жилых или офисных зданиях. Важный аргумент для девелоперов – апарт-отели всегда можно перевести в жилой фонд и легко продать.
Интерес инвесторов во многом объясняется активным развитием гостиничного рынка столицы. При этом, как считает Марина Смирнова, «они поняли, что гостиничная деятельность связана с ежедневными и многофакторными рисками. Нужно продать по возможности больший объем номеров по максимальной цене. Сдача части номеров в долгосрочную аренду (формат апарт-отелей) сразу снимает одну из таких проблем – риск недозагрузки».
Мнения экспертов о доходности и сроках окупаемости апарт-отелей разнятся. Некоторые считают, что стандарт номера (обустройство кухни, общий дизайн) не требует такого высокого качества, как в пятизвездной гостинице, поэтому можно уменьшить затраты на отделочные материалы, мебель и т. д. К тому же в номерах подолгу живут одни и те же люди, следовательно, оборудование изнашивается медленнее. Количество дополнительных услуг ограниченно, значит, можно сэкономить и на зарплате персонала. Другие скептически относятся к данному формату размещения, отмечая, что при более простом управлении, они гораздо дольше окупаются. «В обычной гостинице доходность выше, поскольку стоимость проживания, например, в трех-четырехзвездных отелях составляет около $600 в день. Стоимость аренды номера в апарт-отеле сравнима с арендой квартир и в среднем составляет около трех тысяч долларов в месяц», – поясняет заместитель директора по развитию в индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга и оценки компании CB Richard Ellis Noble Gibbons Станислав Ивашкевич. По его мнению, обычная гостиница, как правило, окупается примерно за восемь лет, апарт-отель – за 15 лет.
С точки зрения потребителей, апарт-отель обладает массой достоинств. К обычным гостиничным услугам (уборка помещения, охрана, сервис) добавляется более низкая стоимость, возможность проживания с детьми. Такие объекты размещения пользуются популярностью и у иностранных студентов.

Спектр мнений
Многие консалтинговые и управляющие компании пока скептически относятся к такому формату размещения. Так, Ирина Панина, заместитель гендиректора Becar Commercial Property Moscow по работе с клиентами, считает, что спрос на апарт-отели растет прежде всего в городах с высокой деловой активностью. Это Москва, Санкт-Петербург, крупные промышленные центры и города-миллионники. Основные клиенты – специалисты, приезжающие на длительный срок в другой город по делам.
Удельные затраты на один номер трехзвездной гостиницы в Европе составляют $50–70 тыс., четырехзвездной – $70–100 тыс., пятизвездной – $100–150 тыс. В России эти показатели как минимум в два раза выше, что связано с отечественной спецификой строительства (необходимость во взятках и другого рода нецелевых использованиях финансовых средств). В Москве есть двух-трехзвездные апарт-отели, расположенные на окраине города. Первый проект с международным управлением в составе офисно-гостиничного комплекса Pokrovka Suite Hotel (Покровка, 40) открылся в сентябре 2007 года.
В Санкт-Петербурге апарт-отели не выделены в отдельную категорию. Большинство из них представляют собой мини-отели, а поскольку открывались они в жилых домах, квартирный принцип (жилое помещение + кухня) сохранился.
«Потенциал рынка апарт-отелей зависит от развития гостиничного рынка в целом. Сегодня его можно назвать стабильно растущим, - продолжает Ирина Панина. - Наиболее интересными для инвесторов, на мой взгляд, станут апарт-отели верхнего ценового сегмента. Несмотря на то что расходы на строительство и оснащение велики, они востребованы».
О специфике отеля и маркетинговой стратегии MaMaison Pokrovka Suite Hotel под управлением ORCO Property Group рассказывает директор по продажам Юлия Лупанова: «MaMaison Hotels & Apartments – гостиничный бренд инвестиционной, девелоперской и управляющей компании, работающей в Центральной и Восточной Европе, которая специализируется на управлении респектабельными резиденциями и бутик-отелями. Обычно они расположены в центральных районах городов, предлагают качественный сервис, широкий ассортимент дополнительных услуг. В наших отелях и резиденциях есть апартаменты, студии и люксы с одной или двумя спальнями, с оборудованными кухнями, они подходят как для длительного размещения и семейного отдыха, так и для коротких деловых поездок с максимальным комфортом».
Сегодня в цепочке девять отелей и четыре резиденции. Среди них, например, Pachtuv Palace в центре старой Праги. Он восстановлен по оригинальным эскизам, воспроизведены практически все архитектурные и декоративные детали и украшения: фрески, скульптура, лепнина. Riverside в деловом центре Праги построен в стиле модерн. Le Regina находится в столице Польши недалеко от знаменитого Варшавского замка. Andrassy Hotel – в центре Будапешта в непосредственной близости от основных достопримечательностей города. Все эти отели входят в престижную ассоциацию Small Luxury Hotels of the World.
Перед строительством или покупкой отеля ORCO Property Group проводит всесторонние маркетинговые исследования: оцениваются местонахождение, возможности позиционирования на рынке, потенциальные клиенты, составляются прогнозы по загрузке и срокам окупаемости.
«Pokrovka Suite Hotel – первый проект, с которым наша компания выходит на российский рынок, - продолжает Юлия Лупанова. - Это новое здание, построенное в исторической части города с учетом самых последних технических и технологических достижений. В номерном фонде только люксы, средняя площадь которых больше даже по сравнению с другими бутик-отелями аналогичного класса. Поскольку сегмент апарт-отелей и резиденций в Москве практически не развит, есть смысл делать особый акцент на привлечении long-stay-бизнеса, который обеспечит гарантированные доходы, более быстрый возврат инвестиций. Тогда мы сможем занять пока еще свободную нишу и укрепить свои позиции. Pokrovka Suite Hotel – прекрасная альтернатива сервисным апартаментам».
Будет ли успешным Pokrovka Suite Hotel, покажет время, но востребованность действующих апарт-отелей Москвы уже давно очевидна.
«Апарт-отель – это наиболее демократичная форма гостиницы, которая ничего не навязывает и не заставляет клиента пользоваться чем-либо, - отмечает генеральный директор ГК «Орехово» Геннадий Устинов. - Гость может самостоятельно организовать то питание, которое ему нужно – детское, лечебное, семейное. В обычной гостинице предоставляется, как правило, универсальное, оно не всем подходит. На Западе контингент постояльцев апарт-отелей давно уже сложился, а в России он меняется в зависимости от политической и экономической ситуации. Мы выстраиваем маркетинговую политику в соответствии с требованиями времени. У нас 460 номеров - это полноценные квартиры, оснащенные всем необходимым для длительного проживания. Благодаря правильному подходу и увеличению количества долгосрочных контрактов средняя загрузка в текущем году выше, чем в прошлом».
«Доходность апарт-отелей напрямую зависит от стратегии менеджмента – продолжает Геннадий Устинов. - У нас на 3,5 гостя приходится один работник, экономически это очень выгодно. В другом отеле такой же категории обычно соотношение иное - один работник на двух гостей. В целом у формата апарт-отелей, на мой взгляд, большое будущее. Он очень демократичен и имеет ряд очевидных преимуществ. Надеюсь, в ближайшее время девелоперы смогут оценить эти преимущества. Уверен, пришла пора создавать российскую сеть апарт-отелей».