Построить и сохранить
На российском гостиничном рынке непростые времена. Но худшее, как считают эксперты «ТБ», уже позади – кризис хотельеры пережили, теперь необходимо решать, в каком направлении развивать бизнес дальше. Своим видением ситуации в ближайшей перспективе делятся специалисты российских и международных компаний.


Режим «разморозки»
В начале 2010 года эксперты заговорили об оживлении российского рынка гостиничной недвижимости. Если в кризисный 2009 год работа преимущественно велась с объектами, которые уже находились в финальной стадии строительства и «замораживать» их не имело смысла, то сегодня идет реализация более долгосрочных проектов. 
«Участники рынка готовы к ведению диалога, - считает генеральный директор компании «ГОСТ Отель Менеджмент» Сергей Колесников. – В настоящее время финансовые структуры и инвесторы находятся в стадии окончания реструктуризации своих долгов. Либо отель меняет владельца, либо инвестор все-таки находит средства на продолжение строительства, например, перекредитовывается. Очередной девелоперский проект воспринимается как некая разменная монета во взаимоотношениях между кредитором и кредитующимся».
В частности, подобные переговоры ведутся в отношении столичного отеля «Москва». Но, судя по тому, что сроки строительства постоянно сдвигаются, участники проекта еще не пришли к оптимальному решению. «Понятно, что чем крупнее объект, тем больше времени требуется на принятие взаимовыгодного решения», - уточняет Сергей Колесников.
Как отмечают специалисты, «оттепель» в гостиничном строительстве наблюдается не везде. «Наиболее активными остаются регионы, в которых идет подготовка к проведению мероприятий государственного и международного масштаба. Это Большой Сочи, Казань, Ярославль, Владивосток. Свою роль играет и высокая степень деловой активности местного бизнеса, например, в Санкт-Петербурге, Красноярске, Перми, Калуге, Новосибирске», - говорит эксперт по гостиничным инвестициям компании Hotel Foundation Consortium Анна Семина. Но даже «точечное» оживление на рынке еще не является гарантией быстрой сдачи в эксплуатацию перспективного объекта.
Довольно осторожно специалисты относятся к масштабному строительству отелей в Санкт-Петербурге. Как отмечает старший вице-президент компании Jones Lang La Salle Hotels Марина Смирнова, власти поставили перед собой амбициозную задачу сделать город туристическим центром мирового масштаба и до 2015 года увеличить количество отелей до 500. Однако Санкт-Петербург, в отличие от Лондона и Парижа, является сезонным направлением, наибольшее количество туристов приезжает сюда в период белых ночей. К тому же одним строительством отелей проблему развития туристической инфраструктуры не решить -  необходим комплексный подход.
«Мы оцениваем рынок Северной столицы как близкий к насыщению, к тому же сильно зависящий от сезонности, неконтролируемого объема предложения, - считает генеральный директор компании Hospitality In.Comm Елена Лысенкова. -  В результате заявленные и реализованные открытия отелей превратили гостиничный сегмент Санкт-Петербурга в «рынок покупателя», хотя на протяжении пяти последних лет это был «рынок продавца».
Весьма осторожны экспертные оценки и в отношении других регионов. Например, Ярославля, где к 1000-летию города, которое отмечается в мае, идет достаточно активное гостиничное строительство. Как полагает Сергей Колесников, в целом местный турпродукт окончательно не сформирован, а вводить новые объекты ради одного праздника, даже масштабного, нецелесообразно.
Тем не менее некоторые компании обращают внимание на Ярославскую область. Так, в начале 2010 года Heliopark расширила свою сеть Heliopark Hotels & Resorts, взяв в управление загородный отель «Бухта Коприно» 4* на берегу Рыбинского водохранилища. Также в активе компании появился новый отель категории 4* Heliopark Residence в центре Пензы. 
В Москве, по мнению аналитиков, ниша отелей, предлагающих качественное размещение, заполнена пока далеко не полностью. Так, в частности, полагают в компании Jones Lang La Salle Hotels. «Мнение некоторых хотельеров относительно насыщенности столичного рынка легко понять -  дополнительная конкуренция сейчас мало кому может понравиться», - уточняет Марина Смирнова. Из последних заметных событий в столице можно отметить начало работы отелей Renaissance Monarch Centre (сеть Marriott International) и «Аквамарин». В компании Hotel Foundation Consortium уточняют, что многие заявленные проекты по постановлению правительства Москвы так и не подошли к стадии реализации. Причины - финансовая недееспособность заявленных инвесторов, опасения неэффективности вложения средств в гостиничную отрасль. Тем не менее тенденция развития индустрии гостеприимства в Москве остается положительной ввиду высокого интереса к российскому рынку иностранных инвесторов и гостиничных операторов.
В целом же, как отмечают в компании Hospitality In.Comm, активность в сфере открытия новых отелей направлена на запуск городских объектов в среднем ценовом сегменте, ориентированных на бизнес-туристов в центральной части страны. В сегментах туризма и рекреации она остается крайне низкой. Кроме того, некоторые объекты, запланированные ранее под офисные центры, с прошлого года репозиционировались в отели.
Предполагается, что если положительные тенденции в гостиничном строительстве в посткризисное время лишь будут намечаться, то всплеск деловой активности придется на 2012 год. Как отмечает Сергей Колесников, к этому времени уже удастся прийти к соглашению по большинству строящихся объектов, последствия кризиса будут преодолены. К тому же начнется пик строительства в таких инвестиционно привлекательных регионах, как Сочи (за два года до Олимпиады) и Казань (за год до Универсиады).

«Варяги» копят силы
Рост интереса международных операторов к гостиничному рынку России в последние годы заметен, как говорится, невооруженным взглядом. Правда, как уточняет генеральный директор компании «Аккорд менеджмент групп» Екатерина Гаранина, иностранные гостиничные сети, все также активно заявляя о новых открытиях, с действиями не торопятся. За последние полгода есть случаи отказа от ранее подписанных проектов в регионах со стороны зарубежных операторов, например, в Челябинской и Свердловской областях. По словам Елены Лысенковой, в связи с проблемами финансирования, с которыми сталкиваются собственники, многие «новоявленные» проекты и даже анонсированные годом ранее будут реализованы с огромным опозданием или закрыты вовсе.
По данным Hospitality In.Comm, как и в предыдущие годы, наиболее активно на российском рынке проявляют себя три гостиничных оператора - IHG, Rezidor, Accor. В основном их интересы сосредоточены в крупных городах центральной части страны, Поволжья и Сибири в сегменте 3–4-звездных отелей для бизнес-путешественников. 
В компании Jones Lang La Salle Hotels обращают внимание на программы развития, с которыми выходят международные операторы на российский гостиничный рынок. «Например, Accor пришла в Россию с программой долгосрочного развития. Отели сети есть в Москве, Санкт-Петербурге и в Казани. В Екатеринбурге планируется открыть гостиницу под брендом «Новотель». Rezidor является лидером среди международных операторов по количеству проектов в регионах. Есть долгосрочная программа и у компании Hilton. Помимо Москвы, планируется открыть отели этой сети в Геленджике (завершающая стадия строительства), Сочи, Самаре, Перми, Новосибирске, Ульяновске», - рассказывает Марина Смирнова.
Внимание к регионам со стороны западных операторов - по большей части к городам Поволжья и Урала, а также к югу России - отмечают в компании Heliopark. Ее генеральный директор Дмитрий Степаненко рассказывает: «В регионах заключены контракты со многими международными гостиничными операторами, такими как Kempinski, Rezidor SAS, Marriott, Accor, Best Western. Но пока интерес иностранных операторов фокусируется на сегменте 4–5-звездных объектов. Отелей категории 3* под управлением западных операторов в России на сегодняшний день немного».
Исключение составляют проекты, реализация которых приурочена к Олимпиаде в Сочи. Практически каждый международный оператор планирует принять участие в этом международном мероприятии и готовится к открытию как минимум одного отеля. Такая тенденция весьма оптимистична, это будет толчок к развитию черноморских курортов на международном уровне. Например, сейчас в Сочи идет строительство отеля Sheraton от гостиничной сети  Starwood Hotels & Resort Worldwide. Открытие гостиницы запланировано на 2011 год.
Интерес международных операторов к регионам отмечают и в Hotel Foundation Consortium, причем речь идет даже о небольших городах с населением в 300–500 тысяч человек. Как полагают в компании, это является следствием международных экономических взаимоотношений и деловой активности регионов. «В результате присутствия крупных международных операторов на российском гостиничном рынке стал чувствоваться  интерес небольших европейских сетевых компаний, которые считают своим долгом открыть хотя бы один отель под своим брендом в России. Конечно, пока в основном их интересует Москва. В московские проекты сетевые операторы даже готовы вкладывать собственные средства. Есть интерес и к Санкт-Петербургу, хорошим примером является выход на рынок  Северной столицы финского оператора Sokos», - рассказывает Анна Семина.
Сергей Колесников относится к расширению иностранных сетей в регионах довольно спокойно, полагая, что не всегда иностранный бренд гарантирует успешность проекта. В качестве примера он приводит отель Hyatt Regency Ekaterinburg, загрузка которого пока оставляет желать лучшего. Аналогичной позиции относительно Екатеринбурга придерживаются и в компании «Аккорд менеджмент групп», отмечая, что в городе в определенный момент произошло перенасыщение гостиничного рынка.
«Из известных брендов, планирующих в ближайшее время выйти на Москву, я бы назвал Four Seasons и Mandarin Oriental. Свое присутствие в столице будет усиливать группа InterContinental Hotel&Resorts», - рассказывает Сергей Колесников.
У Four Seasons два подписанных контракта на управление гостиницами в Москве — это гостиница «Москва» и отель на Софийской набережной. Первый проект еще не завершен, а второй временно отложен. Mandarin Oriental в 2011 году планирует открыть отель на месте бывшей гостиницы «Центральная». На текущий год запланировано открытие InterContinental Moscow Tverskaya на месте бывшей гостиницы «Минск».
Другие интересные новинки - Lotte Hotel Moscow на Новинском бульваре, Marriott Moscow Paveletskaya на Кожевнической улице. По данным NAI Becar, в ближайшее время в Москве появятся такие мировые бренды, как Raffles (Fairmont Raffles Hotels International), Corinthia (Corinthia Hotels International), Ramada (Wyndham Hotel Group), Golden Tulip (Golden Tulip Hospitality Group), Scandic (Scandic Hotels).
«В 2010 году в столице планируется ввести в эксплуатацию около двух тысяч новых номеров, в том числе  в отелях Radisson SAS Royal, Lotte Hotel, Grand Hyatt Residence&Spa», - уточняет директор по консалтингу и оценке NAI Becar Игорь Лучков.

Закрыто на ремонт
Несмотря на объективные сложности, прошлый год отечественный гостиничный рынок пережил без громких банкротств. Закрытие отелей преимущественно было связано с их капитальным ремонтом. Одно из немногочисленных исключений из общего правила – московская гостиница «Мир», которая может прекратить свою работу. «Конечно, некоторые объекты закончили год с убытками, но при этом они не были на гране банкротства», - уточняет Марина Смирнова. Аналогичные данные приводят и в компании NAI Becar. В частности, говоря о гостиничной ситуации в Санкт-Петербурге, Игорь Лучков подчеркивает, что гостиницы, испытывающие финансовые сложности, чаще всего не закрываются - у них происходит формальная смена бренда. Значительные трудности испытывают отели на окраине города, но массовых закрытий нет и здесь.
Некоторые объекты предпочитают «заморозить» на определенный сезон свою операционную деятельность. Эту тенденцию, в частности, отмечают в компаниях  Hospitality In.Comm и Hotel Foundation Consortium. «Некоторые отели Черноморского побережья и Приэльбрусья прекращали функционировать в низкий сезон. Радует, что многое собственники потратили это время с пользой и вложили средства в повышение качества сервиса и обучение персонала, внедрение IT-технологий для сокращения расходов на обработку информации», - комментирует Анна Семина.
По данным Jones Lang La Salle Hotels и Hotel Foundation Consortium, сейчас в ряде регионов есть отели, которые закрыты либо закроются в ближайшее время на глобальную реконструкцию. В основном это объекты в Москве и Сочи. Так, в 2013 году планируется завершить реконструкцию отеля «Москва» в Сочи, после чего гостиница останется в среднем ценовом сегменте, но может получить категорию 4 звезды.

Цены и ценники
У экспертов нет единого мнения в отношении ценовой политики хотельеров на ближайшую перспективу. В компании Jones Lang La Salle Hotels полагают, что тарифы на гостиничные услуги в этом году повысятся. Правда, при этом необходимо учесть, что в прошлом году отмечались случаи явного демпинга.
«Скорее всего, поднимутся цены для корпоративных клиентов, контракты с которыми обычно пересматриваются раз в год. Подорожанию гостиничных услуг будет способствовать и оживление на корпоративном рынке. Также мы ожидаем некоторый рост цен для индивидуальных клиентов. Различные скидки и «супер-акции», полагаю, в этом году также будут иметь место, но в основном ценовая политика станет ровнее», - полагает Марина Смирнова.
Сергей Колесников считает, что, несмотря на объективные причины для увеличения цен - рост энерготарифов, инфляция и прочее, тарифы в гостиницах вряд ли будут повышаться ввиду роста конкуренции. «Если подорожание и произойдет, то оно все равно будет ниже уровня инфляции», - уточняет он. Аналогичной точки зрения придерживается и Дмитрий Степаненко. Говоря о ценовой политике компании Heliopark, эксперт отмечает, что по сравнению с прошлым годом она остается практически без изменений. Первый квартал года считается низким сезоном в некоторых отелях сети, например, в курортных и загородных, поэтому стоимость проживания в них по сравнению с аналогичным периодом прошлого года не увеличилась. В городском отеле Heliopark Kaiserhof в Калининграде выросло количество номеров в связи с открытием в конце прошлого года второго корпуса, а стоимость проживания даже немного снизилась.
Екатерина Гаранина обращает внимание на то, что Москва только делает вид, что свалилась в «дисконтную яму» - цены на отели до сих пор удивляют иностранцев. Тем не менее, по ее словам, несмотря на продолжающиеся разговоры хотельеров о сложностях кризисного этапа, ситуация стабилизируется и цены выравниваются.

Звездное небо
В целом перспективы развития отечественного гостиничного рынка специалисты склонны оценивать со сдержанным оптимизмом, это стало традицией в условиях нашей  непредсказуемой экономики.
«Прошлой осенью бизнес-отели ощутили некоторое оживление за счет роста спроса на конференц-услуги, однако говорить о возвращении к показателям 2007–2008 годов еще рано. Мы прогнозируем, что полное восстановление рынка произойдет в 2012–2014 годах, хотя это будет сильно зависеть от экономической ситуации в стране и в мире», - говорит Елена Лысенкова. При этом, по мнению экспертов Hospitality In.Comm, говорить о повышении ADR по сравнению с первым кварталом 2009 не приходится, лишь в некоторых случаях он вырос на 5–7%.
Схожую оценку ситуации дают и в Hotel Foundation Consortium. «В прошлом году существенно сократились показатели эффективности деятельности отеля - ADR, REVpar. Но на сегодняшний день практически все объекты почувствовали рост турпотока. Многие готовятся выйти на запланированные показатели, а возможно, и превысить их», - полагает Анна Семина.
Марина Смирнова из Jones Lang La Salle Hotels обращает внимание на такой параметр, как прибыльность - маржа доходности в расчете на номер в этом году будет все же выше, чем в прошлом. «Поскольку к режиму экономии гостиницы уже привыкли, а в этом году в связи с оживлением рынка удастся немного повысить цены, то средняя доходность может быть немного выше», - говорит она.
Сергей Колесников, напротив, полагает, что в этом году доходность отелей не возрастет, поскольку, по его мнению, в связи с ростом конкуренции цены на гостиничные услуги вряд ли будут повышаться. «На сегодняшний день средняя окупаемость проекта, вне зависимости от его «звездности»,  превышает 10 лет», - уточняет он.
Тем не менее аналитики едины во мнении относительно дальнейшего оживления рынка. «Сделки о купле-продаже отелей будут проводиться заметно активнее, чем в истекшем году, на фоне общей стабилизации ситуации, необходимости развития объектов как таковых. Возврат же к операционным показателям 2007–2008 годов возможен только в 2013–2015 годах», - уточняет Елена Лысенкова.
При этом девелоперская активность будет распространяться и на те регионы, которые ранее не были охвачены широким гостиничным строительством. К примеру, в компании «Аккорд менеджмент групп» ожидают рост активности в городах, где до сих пор в отелях не обновлялся номерной фонд - в Курске, Великих Луках и других. «Там, где есть рост промышленного производства, будут развиваться бизнес-отели. В отношении туристических гостиниц что-то определенно сказать сложно, все будет зависеть от того, обратит ли на регион внимание крупный инвестор, такой как «Газпром», например», - полагает Екатерина Гаранина.
Представители Hotel Foundation Consortium отмечают, что в 2010 году в России будут запущены  крупные гостиничные объекты в Центральном регионе и в городах Золотого кольца. «Пик строительства средств размещения там, где на них существует реальный спрос, а не ведется исключительно политическо-экономическая гонка, придется на 2012–2013 годы. Также в ближайшие два-три года будет наблюдаться активность в сферах передела собственности, слияний и поглощений в гостиничном бизнесе на уровне самих объектов недвижимости», - уточняет Анна Семина.
По словам Дмитрия Степаненко, в текущем году в России появится ряд крупных объектов под управлением международных операторов, выход которых был запланирован еще на 2009 год, но отложен из-за кризиса. При этом, как полагает эксперт, реализация ряда заявленных проектов приведет к увеличению доли верхнего сегмента рынка и сокращению номерного фонда бюджетных гостиниц. Средняя заполняемость отелей сохранится на уровне 55–60%. По оценке представителей  компании Heliopark, в целом в настоящее время в России сложились благоприятные условия для развития гостиничного бизнеса, особенно по сравнению с рынком офисной недвижимости, который в кризисный период оказался менее устойчивым.

Мария ПЕТРОВА