Большая игра в Сочи
По требованию Международного олимпийского комитета Сочи к 2014 году должен располагать 41 467 гостиничными номерами: около 19 тысяч (90% нынешнего номерного фонда города) обеспечит реконструкция уже существующих отелей, появление остальных 20 тысяч гарантируется олимпийской программой правительства. Пока план подготовки главного российского курорта к Олимпийским играм 2014 года обрастает все новыми подробностями, эксперты рассказали «ТБ», какая судьба может ждать новые объекты в дальнейшем.
В рамках предолимпийской стройки в регион придут ведущие международные гостиничные сети. В центре города откроется отель Sheraton Sochi. Помимо 188 номеров и 24 просторных люксов, оснащенных фирменными кроватями Sheraton Sweet Sleeper Bed, здесь будут два ресторана и три бара, включая эффектный бар на крыше с видом на Черное море.
На месте действующего пансионата «Солнечный луч» появится первый в России отель под прямым управлением компании Hilton. В Doubletree by Hilton Sochi-Adler будет около 200 номеров, включая 15 отдельных вилл. По сообщению газеты «Ведомости», строительство одного номера в отеле уровня Doubletree стоит около 300 тысяч евро. Инвестиции в строительство гостиницы в Сочи могут составить около $40 млн долларов. Ранее планировалось, что объект введут в эксплуатацию к концу 2010 года. Потом сроки сдачи перенесли на 2013 год.
Отель Park Inn Sochi Riviera начнет работу также в 2013 году. Гостиница на 198 номеров, как предполагается, примет первых гостей накануне открытия зимней Олимпиады. Park Inn Sochi Riviera будет находиться на территории сочинского парка и предложит гостям услуги собственного пляжа, ресторана, бара и конференц-залов. Для туристов, приехавших на отдых, будет работать велнес-центр с крытым бассейном, сауной, хаммамом и фитнес-центром. Компания также возводит в Сочи городской отель Park Inn City Centre Sochi.
Два отеля в проекте «Роза Хутор» в районе Красной Поляны перешли под управление компании Accor.  Первая гостиница Mercure, расположенная на нижней базе, уже находится на стадии строительства, ее открытие запланировано на конец текущего года. Вторая гостиница, которая будет расположена на плато, откроет свои двери для гостей в 2013 году. «Сроки реализации этого масштабного проекта являются достаточно сжатыми, работы ведутся быстрыми темпами. На олимпийских трассах «Розы Хутор» уже в феврале 2011 года проходит этап Кубка Европы по горнолыжному спорту, в 2012 году - этап Кубка мира, в 2014 году здесь пройдут Олимпийские игры, а вообще этот курорт предназначен для широкого круга россиян, которые хотят отдохнуть и покататься на горных лыжах на курорте международного класса», - рассказал «ТБ» генеральный директор по России и СНГ компании «Аккор Хоспителити» Алексис Деларофф.
Ведется реконструкция старых сочинских объектов советской постройки. В конце прошлого года глава города Анатолий Пахомов объявил о том, что завершают и уже провели реконструкцию и капитальный ремонт санатория «Беларусь», «Южное взморье», «Заполярье», «Актер», «Прогресс», «Золотой колос», «Металлург», «Кудепста».  В настоящее время реконструкцию проводят санатории «Зеленая роща», «Сочи», отели «Звездный», «Дагомыс». Разработан проект реконструкции высотного корпуса санатория «Ставрополье». В 2010 году после двухгодичной реконструкции начал свою работу пансионат с лечением «Изумруд».
Недавно Центробанк объявил о строительстве 4-звездного пансионата «Южный», в проект планируется вложить 3,5 млрд рублей из средств организации. По сути, это вторая очередь уже существующего пансионата с таким же названием, расположенного в Адлерском районе. Новый объект будет располагаться по соседству со старым, что позволит использовать уже существующую инженерную инфраструктуру.
Минрегион предлагает реконструировать гостиницу «Старт» на 183 номера с доведением ее до уровня не ниже трех звезд. Для реконструкции потребуется выделить 593,9 млн рублей из федерального бюджета, расходы предполагается разделить поровну на 2011 и 2012 годы.
Помимо Центробанка и Минрегиона новые отели в Сочи возводит Управделами президента, Генпрокуратура, а также ряд крупных коммерческих структур - «Газпром», «Интеррос», «Базэл» и «Ренова».
Предполагается, что общая стоимость гостиничного строительства в Сочи превысит $2 млрд. При этом основная часть инвестиционной нагрузки ложится на бизнес, в том числе на компании Владимира Потанина и Олега Дерипаски.
Между тем судьба многочисленных сочинских отелей после 2014 года видится спорной. Отельеры признают возможность «простаивания» гостиниц после игр, эксперты утверждают, что и сейчас загрузка сочинских отелей высокого класса не превышает 30%. «Если все запланированные объекты будут построены, даже учитывая рост турпотока, который ожидается после Олимпиады, их загрузка будет невысокой», - считает генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько. В то же время, по его словам, без расширения гостиничного фонда высокого уровня проведение игр невозможно. «Гостиниц категории 4–5 звезд будет не больше, чем этого требует Международный олимпийский комитет. К тому же это покроет спрос на размещение высокой категории. Ведь сейчас в Сочи не более 1500 номеров более или менее соответствуют стандарту 5 звезд», - говорит эксперт.
В городе возводятся объекты различных категорий. Эконом-сегмент также представлен реконструированными санаториями и пансионатами, которые, вероятно, как раз и примут «рядовых» туристов после Олимпиады. Ведь высококлассные отели международных сетей будут по карману немногим. После проведения Международного инвестиционного форума в прошлом году делегаты были возмущены непомерными ценами, выставляемыми отельерами за проживание. «Вопрос с ценами в Сочи решается, - считает Илья Володько. - Цена на размещение зависит от двух факторов. Во-первых, от предложения. Если оно не увеличивается, то и цены не будут уменьшаться. В Сочи планируется существенно увеличить номерной фонд, что создаст первую предпосылку к корректировке цен. Во-вторых, стоимость проживания зависит от объема турпотока. В его отсутствие отели вынуждены завышать цены, чтобы сохранить рентабельность. Если будут предприняты усилия по привлечению туристов в город, то сочетание двух названных выше факторов позволит уравновесить рынок, сделать тарифы сопоставимыми с ценами на других курортах». По мнению эксперта, это вполне возможный вариант развития событий в случае, если город будет набирать популярность. Но к такому состоянию рынок придет не раньше 2016–2017 годов.

ИНТЕРВЬЮ
Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга ШИРОКОВА
В соответствии с программой строительства олимпийских объектов, принятой в декабре 2010 года, в Сочи должно быть возведено около 40 гостиниц с общим фондом более 15,5 тысячи номеров. Будет ли этот план в полной мере реализован?
Все эти отели обязательно должны быть построены, поскольку таковы требования Международного олимпийского комитета. Если план не будет выполнен, у нас попросту отберут Олимпиаду в последний момент. Стоит отметить, что не все заявленные гостиницы будут построены с нуля, многие будут реконструированы, в частности, ряд ведомственных санаториев и пансионатов. Состояние этих объектов вполне позволяет, не вкладывая безумных денег, довести их до уровня 3 звезды.
Какова перспектива использования этих объектов в дальнейшем в условиях короткого сезона и отсутствия в городе крупных конгресс-площадок?
Проблема отсутствия таких площадей вполне может быть решена в рамках подготовки к Олимпиаде. В качестве примера можно привести медиацентр. Вообще сейчас есть все предпосылки для превращения Сочи в настоящую бизнес-столицу, для этого необходимо создать качественную инфраструктуру, построить новые объекты и трансформировать существующие. Стоит перенять и опыт других городов, которые принимали Олимпиаду. Наиболее показательна история Барселоны, которая после игр превратилась в курорт мирового уровня. В то же время в Канаде пошли по несколько другому пути и сделали акцент на использовании вновь возведенных объектов в качестве жилого фонда, в том числе в рамках социальных программ.
В Сочи также планируется передать жилому фонду часть новых сооружений.
Конечно, по сути, никакая выставка или конференция не потребует такого количество отелей после Олимпиады. Меня удивляет, что не озвучивается еще один очевидный вариант развития Сочи после 2014 года – превращение курорта в игорную зону. Если такую зону убирают из Ростовской области, было бы логично переносить ее не на детский курорт - в Анапу, а в Сочи, куда традиционно едет развлекаться молодежь. Вероятно, таких заявлений нет по каким-либо политическим соображениям, но, на мой взгляд, это было бы наиболее естественным путем решения проблем.
О своих планах выйти на сочинский рынок объявили несколько международных игроков, к примеру, Hilton, Accor, Starwood, которые будут управлять здесь гостиницами высокого уровня. Стоит ли ждать от этих проектов быстрой окупаемости?
Ответ на этот вопрос очень прост. Если отели будут работать в полную силу только 4 месяца в высокий сезон, а в остальное время простаивать и занижать цены, то срок их окупаемости увеличится в 3 раза по сравнению с тем, как это происходило бы на любом другом курорте. Если же удастся превратить Сочи во всесезонный курорт, а кроме того, привлекать сюда различные мероприятия, то и сроки окупаемости у отелей будут стандартные.
Сейчас все приезжающие в город, в частности, посетители Инвестиционного форума, говорят о дороговизне размещения. Стоит ли ожидать корректировки цен с появлением новых отелей?
Конечно, если гостиниц станет значительно больше и конкуренция резко увеличится, не будет причины сильно поднимать цены. Но стоит учитывать и событийный фактор. Например, в Санкт-Петербурге гостиниц немало, и все равно каждое крупное мероприятие провоцирует резкий рост стоимости размещения и, соответственно, расследование ФАС. Нужно понимать, что, с одной стороны, человек, которому нужно посетить определенную конференцию, не остановится перед высокими ценами на проживание. Потому что его доход от участия в мероприятии может быть гораздо больше. С другой стороны, это прекрасно понимают и отельеры. Они верно оценивают себя, свое место на рынке и даже без всякого сговора знают, на какую долю рынка могут рассчитывать и какую цену за номер могут назначить в тот или иной период. Так происходит не только в России.
Ряд ведомств планирует реконструкцию своих курортных объектов в Сочи. В частности, Центробанк планирует строительство второй очереди существующего пансионата «Южный». Что может из этого получиться?
Многие ведомственные объекты в Сочи очень добротные и находятся в неплохом состоянии. Небольшими средствами из них можно сделать качественные гостиницы уровня 3 звезды, которые и после Олимпиады будут востребованы.
Что касается проекта Центробанка, то заявленный бюджет в 3,5 млрд рублей, конечно, позволит создать качественно новый объект. Другой вопрос – насколько оправданны такие инвестиции? Превратить старые санатории в объекты размещения класса «люкс» сложно, на это нужны очень большие средства и едва ли их вложение оправдает себя, потому как отели 5 звезд всегда лучше возводить с нуля.

В ТЕМУ
Эксперты «ТБ» – о перспективах послеолимпийского Сочи
Илья ВОЛОДЬКО, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group
Много будет зависеть от политики региональных и муниципальных властей, их действий по привлечению внимания к Сочи. Сейчас перспектива видится оптимистичной: Олимпийские игры, «Формула-1», чемпионат мира по футболу в 2018 году – все это знаковые события, которые повысят интерес к городу. Но помимо этого необходима постоянная работа по продвижению города, привлечению различных мероприятий. Это единственный способ избежать сезонности спроса и повысить рентабельность отелей.
Алексис ДЕЛАРОФФ, генеральный директор по России и СНГ компании «Аккор Хоспителити»
Сейчас Сочи - это глобальный инвестиционный проект, в корне меняющий всю инфраструктуру города и района. Сочи признан морским и горным курортом с уникальным климатом, и инвестиции, привлеченные в период подготовки к Олимпийским играм, безусловно, позволят значительно повысить привлекательность Сочи для туристов после завершения Олимпиады. Но нужно быть достаточно осторожными, так как по окончании таких масштабных, но краткосрочных мероприятий существует потенциальная опасность «простаивания» гостиниц. Отели, конечно, являются объектами инфраструктуры, но они должны приносить прибыль инвесторам. 2014 год наверняка покажет, насколько разумно и планомерно реализованы инвестиционные проекты при подготовке к Олимпиаде.