Еще совсем недавно эксперты гостиничного рынка призывали к строительству отелей современного уровня, которых в нашей стране повсеместно не хватает. Теперь тональность сменилась: если и браться за гостиничный проект, то очень осторожно, тщательно изучив рынок и проработав все нюансы. Конъюнктуру в сфере гостиничных инвестиций анализирует исполнительный вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels МАРИНА УСЕНКО.  

 

 

С точки зрения инвестиционной активности ситуацию на гостиничном рынке можно охарактеризовать как вялотекущую. Экономический кризис у нас еще не пройден. Банки если и дают деньги на строительство, то под грабительские проценты, и гостиницы остаются «золушками» коммерческой недвижимости: возврат инвестиций в этой сфере самый долгий. Эта проблема, конечно, не может не настораживать инвесторов.

Но активность, тем не менее, есть. В основном она отмечается в регионах. В Москве же в этом году случился провал с вводом в строй новых гостиничных номеров, и он совершенно логичен: городские власти до сих пор не определились с планами, с площадками под  застройку.

В регионах строятся новые отели. Прежде всего, там, куда активно вливаются государственные деньги. Там, где есть спонсируемые федеральной властью мероприятия. Это Сочи, Владивосток, Казань. На очереди – Уфа, где будет проводиться очередной саммит АТЭС, а также города, выбранные ФИФА для проведения чемпионата мира по футболу 2018 года.  Где есть вложения в инфраструктуру региона, там этот всплеск инвестиционной активности докатывается и до гостиниц.

Появление новых гостиничных проектов в регионах стимулирует и местная власть. Каждый губернатор хочет иметь в городе приличную гостиницу, в которой он сможет принимать различные делегации, размещать высоких гостей. Инвесторы, которые активно работают в том или ином регионе хотят, естественно, сохранить хорошие отношения с региональным руководством. Вот и проявляют «по просьбе» властей такую социальную активность – строят гостиницы. Не всегда, прямо скажем, в результате такой деятельности получаются экономические оправданные объекты.

Когда гостиничные проекты инициирует власть, на первый план часто выходит честолюбие, а не экономика. Конечно, в любом городе есть приезжие, которым надо где-то размещаться. Но это обычно не толстосумы, а нормальные командированные с регламентированным бюджетом. Поэтому не надо «ляпать» везде «пятизвездники», чтобы потом ими гордиться. Часто приемлемый формат для регионального отеля – это 3–4 звезды международного стандарта.

Мы недавно занимались одним проектом на Дальнем Востоке. Вроде и участок хороший, и в городе ничего похожего нет: по сути, это первый отель современного уровня. Проанализировали спрос: он очень специфический –сезонный,  чувствительный к цене. Поэтому инвестору были предложены два варианта: 2 и 3 звезды международного уровня. Думаем, что даже 3-звездная гостиница там под большим вопросом. Рассматриваем вариант отеля попроще. В регионах нужно быть очень консервативным: четко представлять, для кого ты строишь, на кого ориентируешься.

Тот, кто строил на свой страх и риск, без поддержки консультантов, без советов с опытными управляющими, получил объекты, которые зачастую не приносят прибыли. Или же их невозможно продать. Концепции этих гостиниц не сработали, или построены они в «неправильных» местах – вроде нормально работали, пока рынок был пустым, но как только по соседству появился профессионально спроектированный и управляемый конкурент, сразу все встало на свои места. После кризиса инвесторы стали серьезнее относиться к своим средствам, распоряжаться ими более рачительно.

Вторая причина: уже появились города, где гостиничные рынки перенасыщены, отельерам трудно выходить на уровень рентабельности. Я говорю, прежде всего, о Екатеринбурге, где неоправданно много гостиниц было построено практически одномоментно - к саммиту АТЭС 2009 года. Сейчас очень непростая ситуация с дальнейшими инвестициями  в гостиничный сектор Казани. Там уже много неплохих объектов, ведь в наших региональных городах, кто первый пришел – тому и сливки. А подошедшим с опозданием уже труднее: им приходится переманивать клиентов, так как размеры региональных рынков невелики и растут они небольшими темпами.

Сейчас при подготовке  чемпионата  мира по футболу 2018 года инвесторов уже уговаривают: мол, мы там подремонтируем, здесь расширим – люди к нам поедут. Не бывает такого. Поэтому и начались увещевания экспертов: не покупаться на посулы, что после чемпионата у нас тут будет туристический центр. Если строить, то надо искать профессиональных консультантов, правильно планировать отель, думать на стадии разработки проекта, кто им будет управлять. Не обязательно привлекать  международных операторов, сейчас уже есть и отечественные управляющие компании.

Надо подумать, сколько должна стоить будущая гостиница, чтобы окупиться. Не забывать про расположение участка. Хороший пример - отели «Интурист» советской постройки:  их строили в центре города, с прекрасными видами и в шаговой доступности от мест дислокации власти,  к которой, как правило, многие приезжающие в город хотят быть поближе. Хотят быть поближе к тем местам, где решаются важные политические вопросы, вопросы бизнеса.

Очень тяжело давать прогнозы в отношении рынков, которые начинаются практически на пустом месте. Сочи, конечно, и раньше не были рынком на пустом месте, но то, что было, и то, что сейчас планируется сделать –  большая разница. Теперь уже никого не волнует вопрос: построят – не построят. То, что было запланировано, будет построено. Вопрос только в том, что с этим будет дальше.

Есть надежда, что после завершения преобразований и проведения Олимпиады Сочи перестанут быть просто сезонным курортом: зимой - лыжи, летом – море. Все надеются, что курорт сможет привлечь корпоративных клиентов, чтобы обеспечить себе жизнь вне сезона. Сочи конкурируют как центр делового международного туризма со средиземноморскими странами.  Но в Турции, Испании конференц-пакет может быть дешевле, а пребывание более комфортным с точки зрения сервиса.  Сочи сегодня трудно конкурировать с этими странами. Чтобы условия здесь стали интереснее, нужно сделать так, чтобы туда можно было дешево прилететь. И еще очень важно, чтобы в городе была среда, приятная глазу: пока что так трудно охарактеризовать «шедевры» частного сектора, которые там на каждом шагу. Изменится ли курорт в этом плане – будет ясно, когда уляжется строительная пыль. И все же все надеются на лучшее, хотя понимают, что будет нелегко, что предстоит много работать.