Кондо-отели добрались до Европы

Что такое кондо-отель? «Это гостиничная единица, в которой индивидуальные инвесторы приобретают не обезличенные пакеты акций, а совершенно конкретную комнату, сьют или студию, - дает пояснения Йэн Чеппел, старший вице-президент консалтинговой компании Jones Lang LaSalle Hotels. – В то же время этот отель профессионально управляется квалифицированными менеджерами под единым сетевым брендом, таким, например, как GuestInvest, или Galliard Homes, или еще более известный Pierre et Vacances.» Эта модель похожа на концепцию «serviced apartment» (обслуживаемой съемной квартиры) и даже отчасти на апарт-отель. Она очень подходит начинающему инвестору, который хочет, что называется, «попробовать ногой воду», прежде чем пуститься в более серьезное плаванье по волнам гостиничного бизнеса. Главное – он практически не рискует, поскольку речь идет о надежных инвестициях в известный, авторитетный гостиничный бренд.
Историческая ретроспектива свидетельствует, что изначально кондо-отели придумали как инструмент минимизацию рисков ведения гостиничной деятельности в регионах, подверженных значительным сезонным колебаниям спроса. Первые кондо-отели появились в США и Канаде в 1950-х гг. в ярко выраженных пляжно-курортных зонах. Спустя 10-15 лет они стали все чаще появляться и в городской черте, поскольку обнаружилось еще одно финансовое преимущество: розничная реализация гостиничных номеров в частную собственность позволяла основному инвестору использовать значительный привлеченный капитал, что особенно важно на завершающей стадии строительных работ. Ведь кондо-единицы разрешается продавать на этапе строительства. Собственника привлекает схема «авансированного финансирования» прежде всего тем, что разница в цене между строящимся и построенным объектом достигает в крупных городах США и Канады 25-30%.
Кондо-схема только на первый, неискушенный взгляд напоминает таймшерную. На самом деле она не только не имеет с ней ничего общего, но в сегодняшних экономических условиях составляет ей наиболее жесткую конкуренцию.
«Таймшерные схемы сейчас явно сходят на нет, спрос претерпевает серьезные метаморфозы, в гостиничный сектор приходит все больше новых, тем не менее довольно опытных в финансовом плане инвесторов: на этом фоне рынок кондоминиум-отелей выглядит весьма многообещающе, - делает заключение эксперт Jones Lang LaSalle Hotels. – Более того, бренды многих международных гостиничных сетей также открыто провозглашают, что европейский гостиничный пейзаж созрел для развития кондоминиум-отелей как в рамках традиционных управленческих структур, так и совершенно самостоятельных проектов или же проектов по смешанной схеме управления».
По мнению финансовых аналитиков, основную часть сегодняшних инвесторов в европейские кондо-отели составляют предприниматели, имеющие опыт капиталовложений в частные розничные сети. Их привлекает высокая норма прибыли, поэтому основное внимание они концентрируют на крупных городских центрах (Париж, Лондон) или популярных пляжных курортах (Ницца, Биарриц, Ивиса). Вслед за ними второй волной идут еще более солидные инвесторы – специалисты по сделкам с недвижимостью и институционные инвесторы. Этих «мелочевка» не интересует, они либо делают крупные портфельные инвестиции, либо вступают в инвестиционно-партнерские отношения с компаниями-девелоперами.
Рождается, по сути говоря, новая инвестиционная модель, более изощренная, чем простая купля-продажа объектов гостиничного бизнеса или вложения в них как в обычную коммерческую недвижимость. Тот факт, что практически сразу появился и непрерывно растет рынок вторичных продаж кондоминиум-гостиничной собственности, говорит о достаточно высокой «прозрачности» сектора и его неплохой ликвидности.
Важнейший объективный фактор успеха кондо-модели – быстрая окупаемость вложений, особенно по контрасту с инвестициями в традиционный гостиничный сектор, где «выход на ноль» через два-четыре года после открытия отеля считается очень большим успехом, а нормой все больше является «вилка» от трех до семи лет. Агрессивное управление кондо-недвижимостью позволяет в ряде случаев «отбить» свои капиталовложения уже через полтора-два года. Понятно, что выход на столь высокую окупаемость в условиях массированного давления пула частных инвесторов предъявляет
Aaиональным гостиничным управленцам своего рода «гамбургский счет»
Кондо-инвесторы намного более требовательны, и многие менеджеры, заключив с ними контракты на управление, могут оказаться в ситуации тех менеджеров, которые взяли на себя больше, чем они рассчитывали - мнение экспертов из Jones Lang LaSalle Hotels. Ведь кроме основного договора на управление гостиничным объектом как таковым компания-оператор заключает отдельные договоры по условиям сдачи в аренду кондо-единиц на вторичном рынке с каждым владельцем собственности. Договор купли-продажи по каждой из кондо-единиц тоже оформляется отдельно. Таким образом, оператор становится агентом каждого собственника, что невероятно усложняет не только оперативное управление, но и отчетность: оператор обязан направлять собственнику на регулярной основе (как правило, ежемесячно) полный отчет о приходе-расходе по его жилой единице.
Если взглянуть на феномен кондо-отелей под стратегическим углом зрения, то их наступление на Европу вполне укладывается в русло общей тенденции все более отчетливого разграничения между владением и управлением объектами гостиничных услуг. Это означает, с одной стороны, более высокий уровень их рыночной монетизации, а с другой – ставку на более продолжительные сроки арендных соглашений и контрактное управление гостиницами как механизм защиты преемственности руководства и стабильной доходности. Сегодня типовой договор на управление, заключаемый оператором кондо-отеля с его собственниками, обычно заключается на сроки от 5 до 20 лет с возможностью автоматического продления.

Справка «ТБ»
Jones Lang LaSalle Hotels - ведущая в мире консалтинговая компания по обслуживанию инвестиционных вложений в гостиничный сектор. В прошлом году она осуществила прямые продажи 32 тыс. 49 гостиничных номеров в 72 городах мира на сумму $7,9 млн, превысив финансовые показатели 2004 г. на 52%. Ее консалтинговые услуги и ценовая экспертиза потребовались в течение этого же периода времени при осуществлении сделок на продажу еще 139 тыс. 498 номеров в 265 городах на сумму $31,8 млрд. Компания обеспечивает профессиональный консалтинг по вопросам инвестиционных продаж, корпоративных приобретений и слияний, венчурных капиталовложений, стратегического планирования, оценки операционных расходов, гостиничного менеджмента, проектов сервисного развития, занимается целевыми исследованиями тех или иных сегментов гостиничного рынка. У компании свыше ста офисов по всему миру, она работает на постоянной основе в более чем 430 городах пятидесяти стран. В одном из последних изданий Forbes Magazine компания Jones Lang LaSalle Hotels получила весьма высокий рейтинг в «Платиновом списке 400 преуспевающих корпораций».

Финансовая схема управления
В кондоминиум-отелях чаще всего используют две формы формирования управленческих гонораров: на базе валового дохода оператора (брутто-платежи) или с учетом чистого дохода оператора (нетто-платежи). Первая форма предполагает, что оператор получает 50-60% всей выручки от основной и вспомогательной деятельности кондо-гостиницы. Из этих сумм оператор оплачивает расходы, связанные с эксплуатацией объекта. Владельцы жилых единиц получают оставшиеся 40-50% в свое распоряжение, выплачивая из этих сумм расходы, связанные со страхованием, налогами, ремонтом апартаментов, заменой мебели, несут частичные издержки по охране всего гостиничного комплекса.
Распределение прибыли между владельцами идет либо по «глобальной схеме» (вся сумма прибыли делится на количество сдаваемых в аренду кондо-единиц, с применением поправочных коэффициентов и вычетом дней, когда владелец лично использовал свою собственность), либо по «индивидуальной схеме» (владелец получает определенную сумму, рассчитанную на основании сдачи в аренду именно его собственности).
Риски ведения деловых операций при этом несет оператор, который нередко выступает совладельцем объекта. Понятно, что помимо жилых единиц он управляет бизнес-процессами других составных частей комплекса – ресторанами, дискотеками, велнес-центрами и т. д.
Форма нетто-платежей передает оператору значительно меньшие суммы от общей выручки (10-15%), зато владельцы обязаны сами оплачивать все эксплуатационные расходы. Доходы оператора гарантированы, риски переходят на владельцев собственности. Иногда даже доход оператора фиксируется с каждой кондо-единицы на ежегодной основе вне зависимости от общих финансовых результатов деятельности гостиницы.
Именно вторая схема получает в последние годы все более широкое распространение.