От отеля до караван-сарая

В последние годы на российском рынке гостиничных услуг происходят серьезные структурные перемены. Вводятся в строй новые объекты размещения, закрываются и реконструируются старые, в стране появляется все больше международных отельных брендов, формируются национальные гостиничные сети. Спрос, как известно, определяет предложение. Но потребности путешественников, главного потребителя услуг в индустрии гостеприимства, во многом до сих пор остаются неудовлетворенными.

Гостиничный рынок Москвы
Согласно официальной статистике, в 2005 г. в российской столице насчитывалось 167 гостиничных предприятий с общим фондом в 34,3 тыс. номеров (63,4 тыс. койко-мест). Цифры эти весьма приблизительные. Так, по данным компании Colliers International, на сегодняшний день число отелей в Москве приближается к 200, но из них только 127 гостиниц активно работают на рынке, остальные функционируют в режиме ведомственных объектов.
В 2004 г. коэффициент использования гостиничных мест в Москве в среднем составил 70%. Хотя реально, с учетом фактора двойной загрузки, заполняемость номеров была выше. В прошлом году спрос на услуги столичных отелей всех категорий увеличился. В первом полугодии загрузка их номерного фонда выросла до 74,2%, в конце года этот показатель превысил 72%.
Сюрпризом подобное положение дел ни для кого не стало – востребованность гостиничных услуг в Москве увеличивается на протяжении вот уже пяти лет. Закономерный результат – удорожание услуг объектов размещения. При этом, если в 2000-2002 гг. основной рост цен регистрировался в сегменте наиболее дешевых отелей, то начиная с 2003 г. аналогичная тенденция проявляется и в сегменте дорогих гостиниц. Достаточно сказать, что за последние два года стоимость проживания в столичных отелях категории 4-5 звезд выросла на 40%, в объектах других категорий рост цен составил 40-43%.
Специалисты отдела гостиничного консалтинга компании Colliers International Moscow выделяют три больших сегмента гостиничного рынка, отличающиеся классом объектов, уровнем цен на номера и характеристиками основных потребительских групп.
Гостиницы верхнего сегмента рынка
В эту группу включаются объекты категории 4-5 звезд, построенные в течение последних 15 лет и соответствующие международным стандартам качества гостиничных услуг. Эти отели управляются российскими или зарубежными менеджерами, часть из них входит в международные гостиничные цепи по договорам франчайзинга или контрактам на управление.
Последние два года верхний сегмент столичного гостиничного рынка демонстрирует впечатляющую динамику роста основных показателей. В 2004 г. средний доход в расчете на номер в сутки увеличился почти на 23% по сравнению с 2003 г. За первые 10 месяцев 2005 г. этот показатель превысил прошлогодние данные на 18%.
При этом верхний сегмент гостиничного рынка, на долю которого приходится около 25% номерного фонда российской столицы, очень неоднороден. Здесь можно выделить несколько подгрупп, различающихся по ценам и уровню предлагаемых услуг.
 Во-первых, речь идет об отелях класса люкс, как правило, имеющих категорию 5 звезд по российским системам сертификации. Большинство этих объектов расположено в центре города – в зоне Бульварного кольца, Тверской улицы или в районе Кремля, они предлагают широкий набор дополнительных услуг, большие по площади стандартные номера. Гостиницы этой подгруппы имеют репутацию самых лучших и дорогих отелей Москвы. Средняя цена на размещение в 2005 г. здесь составляла около $300, а для некоторых объектов была существенно выше. Но, несмотря на это, «люксовые» отели пользуются устойчивым спросом, позволяющим заполнять их номерной фонд более чем на 70%.
Другая подгруппа, выделяемая в верхнем сегменте рынка, - гостиницы бизнес-класса: пятизвездные отели, имеющие независимое управление («Международная», «Золотое Кольцо»), или «четырехзвездники», присоединившиеся к международным гостиничным цепям («Рэдиссон Славянская», «Марриот Ренессанс», «Марриот Тверская», «Шератон Палас» и др.) Эти отели имеют удобное, но более отдаленное от центра расположение, меньшие по площади, в сравнении с сегментом «люкс», номера, развитую инфраструктуру дополнительных услуг. Некоторые объекты обладают повышенной вместимостью («Международная», «Марриот Ренессанс», «Рэдиссон Славянская»), что отражается на их ценовой политике.
 Средняя стоимость номеров в этой подгруппе - около $200-250. Наибольшим спросом у клиентов пользуются отели за пределами Садового кольца, на продолжении Тверской улицы - «Шератон Палас» и «Марриот Тверская». Удачное расположение, небольшой номерной фонд, управление известными международными операторами и активная маркетинговая политика - все это способствует тому, что загрузка двух этих объектов в течение всей деловой недели держится на самой высокой отметке. Спрос на остальные отели в бизнес-подгруппе определяется их персональными характеристиками и составляет в среднем 65-70%.
Нижняя граница верхнего сегмента представлена отелями с независимым управлением. В основном это «четырехзвездники» или объекты, не имеющие официально подтвержденной категории. Их принадлежность к верхнему сегменту рынка определяется стоимостью услуг - $170-200 за номер в сутки. Хотя по набору предлагаемых услуг такие гостиницы могли бы позиционироваться в более низком сегменте. Отели этой подгруппы неоднородны, их успех на рынке в большей степени зависит от характеристик зданий, месторасположения и маркетинговой политики, чем от номинальных или реальных показателей «звездности».
Некоторые объекты верхнего сегмента, расположенные на периферии, приближаются по показателям средней цены ($130-150) к гостиницам более низкого уровня, находящимся в центре города. Они принадлежат международным гостиничным сетям (некоторые перешли на самостоятельное управление, но сохранили соответствующий международным стандартам подход к менеджменту и обслуживанию клиентов), отличаются низким процентом износа основных фондов, современной концепцией продукта, включая более высокие стандарты, применявшиеся при их строительстве и оснащении. В будущем они могут «переместиться» в средний сегмент рынка.

Гостиницы среднего сегмента рынка
К этой группе относятся гостиницы старой, советской постройки, сертифицированные на категории 3 или 4 звезды по российским стандартам, имеющие независимое управление. На сегодняшний день на долю этого сегмента приходится не менее 40% гостиничных мест на столичном рынке. Но в будущем этот показатель будет сокращаться, в первую очередь за счет реконструкции и перехода отелей в центре Москвы в более высокую ценовую и качественную категорию.
Объекты среднего уровня расположены в разных районах, имеют разные вместимость и физические параметры занимаемых зданий. Однако в целом все они испытывают сложности в работе из-за морального и физического устаревания их предложения. Хотя в целом гостиницы среднего сегмента (3 звезды) устанавливают цены, на $100 и более ниже, чем в самых дешевых отелях верхнего сегмента, спрос на них растет медленнее. Объясняется это структурой и динамикой туристских потоков в Москве – российских туристов в городе год от года становится все меньше.
 
Бюджетный сегмент
Этот сектор сформирован теми же объектами, что и средний сегмент рынка, с той лишь разницей, что средства размещения здесь изначально имели более низкую категорию (1-2 звезды). Часть объектов функционирует на базе бывших общежитий. По приблизительным оценкам, объем бюджетного сегмента сегодня составляет около 35% столичного гостиничного рынка. Хотя за последние три года средняя стоимость номеров здесь удвоилась, эти объекты продолжают оставаться самыми доступными средствами размещения в городе и поэтому не испытывают сложностей с привлечением клиентов. Неудивительно, что в бюджетном сегменте, наряду с высшим, самая высокая загрузка номеров в городе. А вот гостиницы среднего уровня теряют постояльцев, в основном из-за несоответствия уровня цен и качества предоставляемых услуг.
Сезонные же изменения спроса на услуги столичных отелей в основном обусловлены динамикой бизнес-активности: спады наблюдаются в праздники и периоды массовых отпусков. По мере повышения уровня сервиса эти колебания сглаживаются. Хотя Москва принимает не только деловых клиентов, но и туристов, на сезонной динамике спроса это почти не отражается: с туристскими группами работают всего 3-4 гостиницы, графики загрузки которых отличаются от среднеотраслевых подъемом спроса на размещение в конце лета, когда на рынке бизнес-туров наступает спад.

Перспективы развития
Быстрые темпы роста доходов отелей, высокая стабильная загрузка и благоприятная рыночная конъюнктура повышают интерес инвесторов к верхнему сегменту гостиничного рынка, как к его верхней границе, представленной гостиницами класса люкс, так и к проектам, позиционирующимся на стыке верхнего и среднего сегментов. В настоящее время именно эти участки гостиничного рынка активно развиваются и расширяются.
После ввода в эксплуатацию в 2002 г. пятизвездного Ararat Hyatt на 219 номеров в этом сегменте рынка наступило затишье, хотя в планах строительства новых отелей класса люкс недостатка не было. В сентябре 2005 г. на Садовом кольце открылся новый люкс-отель, первый объект группы Raffles, вышедшей в Россию под брендом «Swissotel Красные Холмы». Гостиница привлекла внимание не только необычным дизайном, но и выбранным участком. До выхода на рынок Swissotel проекты гостиниц класса люкс тяготели к центру Москвы и, как правило, не выходили за пределы Бульварного кольца. В данном случае относительная удаленность гостиницы от центра компенсируется хорошей транспортной доступностью, высоким уровнем оснащения номеров, их площадью, качеством и разнообразием услуг, а также соседством с одним из наиболее популярных деловых и культурных центров города.
Учитывая дефицит участков, пригодных для развития гостиничных проектов в центре Москвы, в среднесрочной перспективе можно прогнозировать выход отелей класса люкс за пределы узкой зоны вокруг Кремля и Тверской улицы. Как показывает опыт Swissotel, хорошие шансы на успех могут иметь гостиничные проекты класса люкс, развивающиеся в составе крупных деловых комплексов, при условии привлечения к их управлению известной международной гостиничной марки, обеспечения хорошей транспортной доступности, продуманности планировок, оригинального дизайна и гарантий качества предлагаемых услуг.
Нижняя граница верхнего сегмента (3-4 звезды международного уровня) представляет другую динамично развивающуюся подгруппу рынка средств размещения. В 2003-2005 гг. здесь появилось почти 400 новых номеров, до конца 2006 г. ожидается появление еще 600.
Концентрация проектов нового строительства в верхнем сегменте гостиничного рынка объясняется высокой стоимостью работ и выкупа прав аренды участков, пригодных для развития проектов, а также выраженным платежеспособным спросом. Это уменьшает сроки окупаемости новых объектов.
Не секрет, что спрос на услуги отелей в Москве сегодня превышает предложение. Это объясняется не только ростом первого показателя, но и сокращением объемов последнего. В 2004-2005 гг. объем номерного фонда столицы сократился на 2,6 тыс. единиц только за счет закрытия ряда гостиничных объектов, расположенных преимущественно в центре города. До конца 2006 г. из эксплуатации могут быть выведены еще 4,7 тыс. номеров в отелях, закрываемых на реконструкцию. Частично эти потери компенсируются за счет появления новых объектов: к концу 2006 г. планируется ввести в строй около 1,4 тыс. номеров.
Но реализация проектов реконструкции и строительства отелей в Москве скорее всего не приведет к полному восполнению дефицита гостиничных мест, и тем более к насыщению гостиничного рынка столицы. Очевидно, произойдет перегруппировка: доля верхнего сегмента увеличится при одновременном сокращении количества номерного фонда в гостиницах среднего и нижнего сегментов с соответствующим перераспределением конкурентной нагрузки.
На среднесрочную перспективу можно прогнозировать «вытеснение» дешевого гостиничного ожения на окраины, в спальные районы и города ближнего Подмосковья, а также активизацию сегментов рынка, конкурирующих с гостиницами в секторе услуг размещения (в первую очередь это касается сдачи жилья в краткосрочную аренду).
Все сегменты гостиничного рынка сохранят тенденцию к росту стоимости услуг. Правда, цены будут увеличиваться не на 20-25%, как прежде, а на 5-8% в год.
Предложение верхнего сегмента московского гостиничного рынка, которое появится в ближайшие 2-3 года, будет поглощено ростом потока деловых клиентов. Одновременно следует ожидать сокращения доли туристских прибытий. Это увеличит сезонные колебания спроса, за счет чего в перспективе может снизиться показатель среднегодовой загрузки отелей.

Гостиничный рынок Санкт-Петербурга
Северная столица, наряду с Москвой, - наиболее притягательный для гостиничных инвесторов рынок. При этом как на юге, так и на севере России его освоение начинается с верхнего, наиболее престижного сегмента.
Гостиницы С.-Петербурга категории 5 звезд наиболее популярны у гостей города, показатели их заполняемости заметно выше, чем у отелей более низких сегментных групп. Хотя, как показывает статистика, петербургский рынок «пятизвездников» сегодня близок к насыщению. При этом гостиницы среднего и, что совсем удивительно, средства размещения низкого сегмента в целом оказываются менее востребованными, чем отели международного уровня. В Москве, например, как отмечалось выше, одинаково хорошо продаются как самые дорогие, так и самые дешевые номера. Потребитель предпочитает покупать то, что, по его мнению, соответствует запрашиваемой цене. В применении к гостиничному рынку это означает, что спрос локализуется на тех сегментах, где уровень цены и качества более или менее совпадает.
Можно ли утверждать, что в С.-Петербурге устанавливается иная практика взаимоотношений отелей с потребителем услуг, или же полагать, что только гостиницы международного стандарта соответствуют ожиданиям клиентов? Ответить на этот вопрос можно лишь, если учесть, что Северная столица России – крупный туристический центр, привлекающий большое число отдыхающих и экскурсантов. Следовательно, в динамике спроса на услуги размещения в городе важен сезонный фактор, а востребованы у путешественников в первую очередь недорогие средства размещения. Анализ загрузки гостиниц С.-Петербурга в высокий туристский сезон показывает, что заполнены практически все отели, а поведенческие характеристики основных клиентских групп в этот период такие же, как и в Москве.
Поездки с деловыми целями выравнивают сезонные колебания спроса в С.-Петербурге. В последнее время основные усилия представителей гостинично-туристской сферы города направлены на расширение спроса на услуги размещения в зимний период и в межсезонье. В сегменте делового спроса традиционно сильны позиции объектов, управляемых международными гостиничными операторами. За счет двух категорий клиентов, имеющих различные пики активности на рынке, отели верхнего сегмента показывают, может быть, не самые высокие (в высокий сезон), но самые равномерные показатели заполняемости, превосходя по итогам года своих конкурентов из других ценовых ниш.
Будущее рынка дорогих гостиниц Северной столицы, таким образом, тесно связано с перспективами развития деловой активности в регионе. А она, со всей очевидностью, будет нарастать, независимо от итогов президентских выборов 2008 года. Это дает основания предположить, что у верхнего сегмента гостиничного рынка неплохие перспективы роста.
Но насколько быстро может быть удовлетворен клиентский спрос, сколько гостиниц может появиться в городе без ущерба для действующих предприятий отрасли? Емкость петербургского рынка дорогого размещения невысока: специалисты оценивают неудовлетворенный спрос на уровне 7,7 тыс. ночевок, или 70 отказов в размещении в течение 110 дней высокого сезона. Помимо этого на состояние рынка средств размещения оказывает влияние спрос, который возникнет в будущем благодаря строительству в городе новых объектов коммерческой недвижимости, включая гостиницы. Ведь каждый новый объект, управляемый международным оператором, стимулирует спрос на услуги временного проживания. Этот тезис подтверждается данными о динамике турпотока: количество иностранных туристов, остановившихся в отелях С.-Петербурга, увеличивалось в последние 2-3 года на 10-15%.
С учетом этого, в течение 2007-2008 гг. петербургский рынок гостиниц категории 4-5 звезд может быть увеличен на 900-970 номеров. Постепенное введение 600-650 номерных единиц в верхнем сегменте рынка размещения С.-Петербурга к 2008 г. позволит удержать их среднегодовую загрузку на приемлемом уровне – 55%, с последующим ростом этого показателя до 65% в 2011 г. Если же город не остановится на достигнутом и предложение превысит спрос, то экономические показатели деятельности гостиниц ухудшатся. Это, так или иначе, внесет коррективы в темпы строительства новых объектов размещения, удерживая их в разумных пределах.

Гостиничный рынок российских регионов
Гостиничные рынки Москвы и С.-Петербурга, на долю которых приходится около 80% доходов всех российских отелей, привлекают инвесторов возможностью более быстрого возврата вложенных средств, относительной прозрачностью основных процессов, меньшими рисками капиталовложений. В то же время выход на них становится год от года все более затруднительным. Это обстоятельство заставляет потенциальных инвесторов искать объекты приложения своих интересов и средств на других, региональных рынках. При этом выбор «правильного» региона, уровень развития которого позволит вернуть капиталовложения в гостиничные проекты, становится одной из основных проблем, стоящих перед теми, кто пробует диверсифицировать свой инвестиционный портфель за счет проектов в российской «глубинке».
Пока основной интерес инвесторов сконцентрирован на городах-«миллионниках» и крупных промышленных центрах европейской части России и Сибири. Города Золотого кольца, гостиницы на Черноморском побережье и в курортных центрах, включая крупные горнолыжные направления, рассматриваются как объекты «вторичного интереса», поскольку высокая зависимость спроса на услуги размещения в туристском сегменте от сезона увеличивает сроки возврата вложенных средств и, соответственно, коммерческие риски.
На сегодняшний день региональные гостиничные рынки представляют большой простор для нового строительства: основной объем предложения сформирован здесь объектами советской эпохи, построенными в лучшем случае 20 лет назад. Большинство средств размещения исчерпало свой эксплуатационный ресурс и требует комплексной реконструкции.
Новые проекты, имеющие более 100 номеров, представлены на региональных рынках, как правило, единичными объектами, позиционирующимися на стыке верхнего и среднего сегментов. Отсутствие в регионах новых гостиниц класса 4-5 звезд, не относящихся к разряду малых отелей, объясняется структурой клиентского спроса, в которой заметно преобладают российские посетители, путешествующие с деловыми целями. В отличие от западных коллег они, как правило, не готовы останавливаться в гостиницах высокого уровня. Потребности в размещении «по высокому разряду» удовлетворяются в регионах за счет номеров класса люкс, «домов приема» или высококлассных гостиниц небольшой вместимости.
До настоящего времени основной объем нового предложения в регионах формировался малыми отелями (от 10 до 50 номеров) и мини-гостиницами (менее 10 номеров). Это понятно: сокращая объемы номерного фонда, инвесторы минимизируют объемы капиталовложений и свои риски. К этому их также подталкивает отсутствие свободных средств и кредитная политика финансовых структур, предлагающих «дорогие» и «короткие» деньги.
Малые отели занимают свою нишу на гостиничных рынках российских регионов, не меняя в целом общую ситуацию, характеризующуюся тотальным дефицитом средств размещения, и, как следствие, несоответствием цен уровню качества предоставляемых услуг. В целом региональные гостиничные рынки находятся в стадии формирования: здесь остаются вакантными целые сегменты, практически отсутствует конкуренция между существующими отелями, о чем говорит их высокая загрузка.
Выход на региональный рынок современных гостиничных объектов, достаточно крупных, чтобы завоевать на нем свою долю, приведет к коренным изменениям, результатом которых будет снижение конкурентоспособности действующих отелей. Если старые гостиницы не смогут снизить цены и повысить качество сервиса, они будут вытеснены с рынка более успешными конкурентами.
Региональные гостиничные рынки и дальше будут пополняться, в основном проектами малой и средней вместимости на стыке верхнего и среднего сегментов (3-4 звезды). Гостиницы эконом-класса, как и проекты класса люкс, управляемые международными операторами, будут представлены единичными примерами, имеющими не столько экономический, сколько «имиджевый» характер. Проекты такого рода уже находятся в разработке. Неоднократно анонсировались намерения построить гостиницы высокого класса в Екатеринбурге (под управлением Hyatt), Калининграде (Marriott или Sheraton), а также в областных столицах регионов, где любят подчеркнуть статусные моменты, как в Уфе или Казани.
Объекты класса люкс появляются и будут появляться в курортных центрах, поскольку в представлении потребителей отдых часто ассоциируется с гостиницами высокого уровня с эксклюзивным обслуживанием. Например, в Светлогорске в 2005 г. открылся отель «Гранд Палас», получивший категорию 5 звезд по европейской системе сертификации гостиниц. Строится бутик-отель высокого класса в Сочи (реконструкция санатория «Родина», проводимая компанией «Русские отели») и т. д.
Говоря о регионах, речь в первую очередь идет об областных административных центрах, которые и привлекают основные инвестиции. В частности, гостиницы Екатеринбурга формируют 82% доходов гостиничного сектора всей Свердловской области. В Туле это соотношение составляет 53%, в Воронеже – более 70%.