Инвестиции в гостеприимство

Россия становится все более интересной страной для иностранных инвесторов, вкладывающих деньги в развитие рынка коммерческой недвижимости, в том числе гостиничной. В первом квартале текущего года объем инвестиций из-за рубежа в РФ увеличился на 20,1%, суммарные инвестиции в основной капитал превысили уровень прошлого года на 18,9%. Крупнейшими инвесторами в коммерческую недвижимость России выступают австрийский холдинг Meinl European Land, совместное предприятие «Газпромбанк-Инвест», компании TriGranit Development Corporation, Rutley Russia Property Fund, инвестиционно-девелоперская компания «РГС Недвижимость», девелоперская фирма R.G.I. International Limited.

Московские проекты
Столичные власти сегодня дали «зеленый свет» гостиничным инвесторам. Не удивительно, ведь по планам городских властей к 2010 г. в Москве должны открыться 353 новых отеля на 118 тыс. мест. Сегодня префектов округов города обязали выдавать предварительные техусловия на присоединение к сетям, помогать в подготовке заключений по затратам на инженерные сети, освобождение участков и т. д.
Город также готов возмещать инвесторам затраты по кредитам в размере двух третей от ставки ЦБ, освобождать небольшие отели от оплаты долевого участия в строительстве инженерных сетей, снизить плату за выкуп права аренды земли и арендную ставку на период строительства и первые три года эксплуатации гостиницы. Таких привлекательных условий нет ни в одном другом сегменте недвижимости. Инвесторов привлекают возможности быстрого возврата вложенных средств, относительная прозрачность основных процессов и меньшие риски капиталовложений.
В настоящее время в различной стадии реализации находится множество гостиничных проектов. Кратко расскажем о некоторых из них. До конца года в Москве планируется построить два отеля для иностранных рабочих, которые будут представлять собой гостиницы упрощенного типа с модулями для свиданий с семьями, медицинским блоком, столовой и другими службами. Кроме того, планируется реконструкция нескольких крупных столичных гостиниц, среди них «Киевская» и «Алтай», и десять многокорпусных отелей.
В 2008 г. в Москве начнется строительство десятиэтажной гостиницы в аэропорте Внуково, около станции метро «Домодедовская», на улице Генерала Белова планируется начать работы по возведению многофункционального комплекса, в состав которого войдет отель на 300 номеров.
На 2009 г. намечено открытие медицинско-досугового комплекса на территории «Трансвааль-парка» общей площадью 115 тыс. кв. метров, частью которого станет спа-гостиница на 200 мест. В Малом Козихинском переулке будет построен апарт-отель с 25 апартаментами и пентхаусами. ООО «БЭЛ-Девелопмент» планирует инвестировать в этот проект порядка $15-16 млн.
К 2010 г. должно завершиться строительство китайского делового центра «Парк Хуамин» площадью 200 тыс. кв. метров. Объем капиталовложений в первую очередь проекта оцениваются в $300 млн. Центр разместится в двух зданиях высотой 50 и 32 этажа и будет включать пятизвездную гостиницу, офисные помещения, выставочные и конгресс-центры. Кроме того, будет открыта гостиница на 200 номеров на Ленинградском проспекте, которая станет частью комплекса Национального теннисного центра.
Компания «Стройпрогресс» продолжает возведение небоскреба «Золотой век» на Алтуфьевском шоссе, в котором будут работать гостиница и апарт-отель. Инвесторы планируют вложить в проект не менее $600 млн и завершить его к 2011 г.
Есть информация и о других перспективных проектах. Это, например, 33-этажный гостинично-офисный центр Международного совета российских соотечественников на Ходынской улице - в высотной части комплекса на площади в 28 тыс. кв. метров разместится отель. Компании Mirax Group и «Базэл» планируют вложить $2 млрд в многофункциональный комплекс с гостиницей на пересечении третьего транспортного кольца и Кутузовского проспекта. Планируется строительство гостиницы площадью 12,7 тыс. кв. метров в Вознесенском переулке, рядом со стадионом «Динамо» будет возведен многофункциональный комплекс площадью 400-500 тыс. кв. метров, где разместятся гостиница, апартаменты, торговая и офисная части, а также паркинг.
Компания AFI Development в рамках проекта «Почтовая» построит жилые, офисные и гостиничные здания общей площадью 80 тыс. кв. метров на улице Большая Почтовая. Инвестиции в проект составят $465 млн. Девелоперская компания Discovery Russian Realty Paveletskaya Project Limite планирует возвести рядом со станцией метро «Павелецкая» 11-этажный бизнес-центр и гостиницу на 170 номеров.
Гостиничный комплекс Шереметьева-2 приступит к реализации второй очереди гостиничного комплекса общей площадью 71 тыс. кв. метров, в состав которого войдет четырехзвездная гостиница на 220 номеров. Многофункциональный комплекс появится в районе Нижние Мневники, в нем будет отель на 200 номеров. Заказчиком разработки концепции комплекса выступает корейская компания «Лотте-групп».
«Капитал Групп» в настоящее время разрабатывает три гостиничных проекта, в том числе проект комплекса «Русский авангард» на Крымской набережной. Он будет включать пять корпусов, в одном из которых разместится гостиница, а в четыре остальных будут отданы под апарт-отели, предназначенные для длительного проживания.

Открытия Петербурга
Множество масштабных проектов в ближайшие годы будет реализовано на гостиничном рынке С.-Петербурга. До конца 2007 г. в городе начнут работать десять отелей эконом-класса - это в общей сложности более тысячи номеров. К 2008 г. планируется открыть 20 новых гостиниц разного класса, что позволит увеличить общий номерной фонд города на 12 тыс. мест. Особенностью инвестиций в гостиничный рынок Северной столицы является высокая капиталоемкость проектов, что приводит к увеличению скока их окупаемости. Например, чтобы окупить пятизвездный отель, требуется более десяти лет.
На сегодняшний день в городе в разработке находятся порядка 150 инвестиционных проектов по строительству и реконструкции отелей. На практике реализуются преимущественно те, которые предусматривают реконструкцию существующих отелей с увеличением номерного фонда. Это связано с тем, что возможности строительства новых зданий в центре С.-Петербурга весьма ограничены и инвесторы вынуждены реконструировать существующие здания. А это влечет за собой дополнительные вложения.
Например, если проектом предусмотрена полная реконструкция объекта с заменой перекрытий, то для гостиницы высокого класса затраты могут составить $5-10 тыс. на кв. метр, для отеля среднего класса - от $2 тысяч. Но острая нехватка гостиничных мест в городе и рост популярности Северной столицы у туристов позволяют инвесторам надеяться на то, что их затраты рано или поздно окупятся.
В ближайшее время С.-Петербург ждут следующие открытия. Четырехзвездный отель Otel Plus на Васильевском острове на 250 номеров (инвестор - эстонская девелоперская компания Manutent OU через дочернюю структуру ООО Otel Plus вкладывает в проект $30 млн собственных средств).
Здесь же, на Васильевском острове, возводит гостиницу на 135 мест инвестиционно-строительный холдинг ИВИ-93. Холдинг «Адамант» объявил о планах построить в городе до 2009 г. девять торговых центров и два отеля - на Пулковском шоссе (350 номеров) и на улице Чайковского (100 номеров).
Завершается строительство комплекса «У Ростральных колонн», куда входит гостиница на 304 номера. Отель приобрела компания London & Regional Properties, в качестве оператора привлечен финский SOK Holding. SOK Holding также выступает владельцем и управляющей компанией нового спа-отеля Holiday Club Sankt-Petersburg на Васильевском острове, который должен открыться до конца текущего года (270 номеров, инвестиции в проект – 60 млн евро).
Wenaas Holding приобрел находящийся в стадии строительства отель «Сокос Олимпик Гарден», который примет своих первых гостей уже осенью. Под этим брендом в январе 2008 г. также начнет работать четырехзвездный «Сокос Отель Васильевский».
Aa«Балтийская строительная компания» строит на Васильевском острове отель «Адмирал», который получит категорию 5 звезд, Mansion Group - пятизвездную гостиницу на площади Островского. Планируется, что последний отель будет работать под брендом «Ренессанс». В середине 2008 г. на Вознесенском проспекте откроется W Hotel (сеть Starwood Hotels) на 130 номеров. Сумма капиталовложений в этот проект составит более $30 млн.
Starwood Hotels также заключил договор на управление строящейся гостиницей «Северная корона». Four Seasons Hotels & Resorts возьмет в управление пятизвездный отель на Адмиралтейской набережной (186 номеров), которая начнет работу в 2009 г. Наконец, четырехзвездный отель на 150 номеров в комплексе Clover Plaza (Ушаковская набережная) откроет к 2011 г. холдинговая компания «Кловер Групп».

Россия в международных сетях
Международные гостиничные операторы активно осваивают российский рынок, причем для реализации своих планов они предпочитают привлекать как международных, так и местных инвесторов.
Наиболее активную позицию занимает InterContinental Hotels Group. Среди ближайших открытий компании – московские Crowne Plaza (775 номеров) и InterContinental (205 номеров). В С.-Петербурге в 2008-2009 гг. начнут работать «Holiday Inn Московский» и «Holiday Inn Лиговский» (на 480 и 130 номеров соответственно), в 2010 г. - Crowne Plaza на 330 комнат. Кроме того, ожидается открытие отелей Holiday Inn в Новосибирске и Челябинске («Holiday Inn Набережная» на 160 номеров). В 2008-2010 гг. гостиницы сети появятся в Нижнем Новгороде, Уфе, Екатеринбурге, Сочи и в Казани.
Rezidor Hotel Group к 2012 г. планирует открыть в России 30 новых отелей – это пять отелей Radisson (в том числе три в Москве - «Radisson SAS Риверсайд», «Radisson SAS Белорусская» и «Radisson SAS Олимпийский»), два в Ростове-на-Дону. Отели бренда Park Inn появятся в 2008 г. в Рязани и в 2010 г. - Калининграде.
В 2009 г. начнет принимать гостей Radisson SAS на 232 номера в Тюмени. Ведутся переговоры о реализации гостиничных проектов в С.-Петербурге, Екатеринбурге, Самаре, Казани, Уфе, Перми, Волгограде, Новосибирске, Омске, Саратове, Ижевске и Липецке.
Accor Group подписал соглашение о строительстве гостиницы Ibis на 200 номеров в Новосибирске с местной компанией "Строймастер". Отель войдет в состав торгово-гостиничного комплекса, ориентировочная стоимость проекта составляет $17-20 млн. Кроме того, в городе будут открыты два отеля категорий 4 и 5 звезд. Представители Accor также выступили с предложением о строительстве отеля площадью в 25 тыс. кв. метров в Красноярске. Достаточно прочные позиции у оператора в Нижнем Новгороде. Здесь идут работы по проектированию и строительству трех отелей, два из которых будут функционировать под брендами Ibis и Novotel.
Трехзвездный Ibis откроется в 2008 г., строительство четырехзвездного Novotel в центре города на 230 номеров начнется в текущем году. В сферу интересов Accor Group попал Челябинск, где в 2009-2010 гг. компания планирует реализовать проект трехзвездной гостиницы Ibis на 150-160 номеров.
В центре Краснодара на месте гостиницы «Центральная» будет построен отель Ibis на 200 номеров, в настоящее время завершается демонтаж старого здания. Подписано соглашение с администрацией города о строительстве четырехзвездного Novotel. Вообще же Accor планирует в течение трех ближайших лет расширить свою гостиничную сеть в России до 20 отелей, а в течение десяти – до 100 гостиниц.
Hyatt Hotels & Resorts до 2010 г. намерена открыть пять новых отелей в России и странах СНГ. Это, в частности, московский Grand Hyatt в 2008 г., расположенный в районе Сити в 93-этажном здании (350 комнат). Возможно, что в столице откроется отель нового бренда компании – Andaz.
В Екатеринбурге партнером Hyatt стала инвестиционно-строительная компания «Верх-Исетсткая», в сотрудничестве с которой оператор построит к 2008 г. отель Hyatt Regency (300 номеров, конференц-центр, два ресторана, спа-, оздоровительный и фитнес- центры). Первым открытием оператора в странах СНГ станет Park Hyatt в Тбилиси на 183 номера, за ним последуют Hyatt Regency в Киеве (234 номера) и Hyatt Regency в Душанбе (240 комнат).
Marriott International объявил о планах открытия отеля Courtyard 4* в С.-Петербурге, в особняке Серебрякова (274 номера). В 2009 г. новая гостиница появится в Ярославле. Скорее всего это будет отель Courtyard by Marriott на 150-165 номеров, инвестором станет компания «Интер-Отель», которая вложит в проект более $26 млн.
В Тольятти в партнерстве с самарской компанией ЗАО “Волгатрансстрой” в 2009 г. откроется отель категории 3*+. Инвестиции в проект составят 750 млн рублей. В Краснодаре постоят 22-этажный Marriott на 262 номера и 49 апартаментов, инвестором выступит компания «Европа-Инвест» (45 млн евро). Компания также разрабатывает проект гостиницы Marriott в Сочи.
Hilton Hotels Corporation подписала контракты на открытие в России порядка 35 гостиниц. Первый проект - отель в здании московской гостиницы «Ленинградская», где сейчас ведется реконструкция на средства "Садко-отеля". В 2008 г. должен появиться четырехзвездный отель в Новосибирске. В поле зрения оператора попадают также С.-Петербург, Ростов, Уфа, Омск, Красноярск. В регионах Hilton сотрудничает с европейским девелопером London & Regional Properties Ltd.
Компания «Ренова-СтройГруп» объявила о планах строительства в России 50 гостиниц категории 3* с номерным фондом в 200 комнат, в том числе семи отелей в Москве. Управлять сетью будет международный оператор, который выступит соинвестором. Среди претендентов - Marriott, Accor, Starwood. Предполагается, что проект будет реализован в ближайшие десять лет, общий объем инвестиций составит более $1 млрд (30% - собственные средства компании).
Британская компания London & Regional Properties вложит $500 млн в строительство отелей в России. Всего до 2010 г. планируется построить 20 гостиниц в Москве, Воронеже, Самаре, Саратове, Казани, Красноярске, Краснодаре, Екатеринбурге, Челябинске, Hижнем Hовгороде, Волгограде, Омске, Уфе, Перми, Калининграде и Мурманске. Сегодня реализуются три проекта компании - офисно-гостиничный комплекс в Новосибирске с четырехзвездным отелем (185 комнат), отель в С.-Петербурге на Васильевском острове (270 номеров), и трехзвездная гостиница (200 номеров) в Ростове-на-Дону. Управлять объектами станут международные гостиничные операторы.

«Сити» в российских регионах
Проект «Сити» шагает в российские регионы. В Нижнем Новгороде появится многофункциональный административно-торговый комплекс «Сити-Стрелка» - в 24 высотных зданиях на площади более 3 млн кв. метров разместятся ультрасовременные офисные, торговые и выставочные площади с гостиничным комплексом и развлекательными объектами. Проект стоимостью свыше 101,4 млрд рублей будет реализован поэтапно, первые здания город увидит через пять-шесть лет.
В Екатеринбурге на площади 450 тыс. кв. метров появится деловой квартал «Екатеринбург-Сити» - четыре высотные башни с офисными и жилыми помещениями, бизнес-парком, торговой галереей, конференц-центром и гостиницей, многочисленные паркинги. Строительство комплекса начнется в 2007 г., проект будет реализован в 2014 г.
В Калуге «Сити-Парк», который создаст ГК «Ташир», будет удовлетворять потребностям как делового, так и туристического сегмента рынка – здесь будет горнолыжный курорт на берегу Яченского водохранилища. В комплекс также войдут ритейл-парк, офисные помещения, конгресс-центр, отели 4 и 5*, апарт-отель, фитнес-центр и жилые помещения. Изюминкой «Сити-Парка» станет «Космополис», который объединит музей истории космонавтики, парк развлечений и кинотеатр. Проект стоимостью 9 млрд рублей планируется завершить к 2012 г. В дальнейшем «Сити-Парки» будут открыты в Липецке и на Дмитровском шоссе в Москве.